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【前回発行分メルマガ】　【リバックスメールマガジン】～最新の不動産投資情報をお届け！～

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　　　　　　【リバックスメールマガジン】 1月 27日号　　　　　　
　　　　　　　 ～最新の不動産投資情報をお届け！～　　　　　　　　
　　　　                                                  　　　
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● 目次
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１．リバックスコラム
『自分の資産は自分で守る～管理総会の重要性～』
　
２．『サラリーマン・ＯＬのままでもできる！中古ワンルームマンション経営セミナー』
　　　　　　　　　　～当社セミナー２・３月開催のお知らせ～
　
３．『ステップアップ講座～上手な物件選びとローンの組み方の勉強会』のご案内
　
４．『個別相談窓口』のご案内
　
５．編集後記
　
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● １．リバックスコラム
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『自分の資産は自分で守る～管理総会の重要性～』
　
　
マンションを維持するためには、いつ、どの部分の修繕が必要かという計画を
立て、その計画にのっとって、修繕を実施していく必要があります。
例えば外壁補修は１０年前後、給水管修繕は１５年くらいを目安にするなど、
３０年先までを見すえた計画を立てなければなりません。
　
これが、「長期修繕計画」（以後、「長計」）と呼ばれるもので、適正なマン
ション運営には欠かせないものです。「長計」の中で大切なものは、名前の通
り長期にわたる修繕の実施計画とその際必要になってくる費用の概算です。
　
現在月々支払っている修繕積立金は、このような計画的な修繕を実施するとき
に使われるもので、逆に言うと修繕積立金が不足していれば、どんなに必要が
あっても修繕工事を行うことはできません。
　
「長計」は、いざ工事というときに資金不足に陥らないため、また、資金不足
のために各戸から一時金を徴収する事態を防ぐため、将来必要なお金を今から
少しずつ貯めておく根拠となる重要なものです。
　
ただし、３０年先の工事までを計画するのですから、材料や工法の進歩、工事
金額の変化なども十分考えられます。思いの外劣化が進んでいないこともあり、
計画より資金が余ることもあれば、不足資金を補うために修繕積立金を値上げ
しなければいけないこともあります。
　
ここで修繕積立金の積立方法について考えてみましょう。
積立方法は、大きく３つのパターンに分けられます。
　
①最初から高い水準で積み立てていく
②最初は低く、段階的に値上げしていく
③値上げができずに低い水準のまま
　
①②に関しては、「長計」を基に金額を設定しているので大きな問題にはなら
ないでしょう。
　
ただ、③に関しては、計画通りに修繕が行えないとわかっていながら値上げが
できないケースで、積み立てられた金額の範囲内で最小限の修繕のみを行うか、
最小限の修繕費用にすら不足する場合には、一時金を徴収したり、管理組合で
借入を起こしたりすることもあります。
　
資産価値（建物）を維持するためには相応の修繕が必要ですので、最低限の修
繕しかできないのであれば資産価値は下落していきますし、一時金や借入をす
るのであれば、想定外の資金が必要になるということです。
　
これではせっかく作成したシミュレーションも全て台無しです。
しかしながら、こういった現象に陥ってしまうのは建物の管理会社が悪いだけ
ではなく、オーナー自身の責任でもあります。
　
というのも、これらのことは全て管理会社が勝手に決めることではなく、管理
会社のアドバイスのもと管理総会（各オーナー）にて決定するものだからです。
　
投資用マンションの場合、実際に自分が住んでいるわけではないため、オーナ
ーは修繕積立金が値上がる、値上がらないということに関心があっても、値上
げができず建物の修繕が十分にできないことによって、長期的に見たら自分の
資産の価値が下落してしまうかもしれないということまでには考えが及ばない
方が多いようです。
　
そのため、管理総会において管理会社が適切に修繕積立金の値上げを提案した
としても、総会での決議了解※が得られなかったため値上げができず、いざ大
規模修繕を行う際に積立金が不足してしまい、満足な修繕が行えないというケ
ースが多々あるのです。
※議決権総数の２分の１を超える賛成が必要です
　
管理総会は１年に１度だけの開催です。
管理会社や他のオーナーに任せっぱなしにするのではなく、自分の資産は自分
で守るという考えで、総会にはできる限り積極的に参加するのがよいでしょう。
　
やむを得ず欠席する場合にも、事前に送られてくる総会の資料にはしっかり目
を通し、何が議題にあがっているのか、現在の積立状況はどうなのか、今後の
計画はどうなっているのか、など大切な資産の管理状況をチェックする、そし
て問題があれば指摘して改善していくことが、長期的な運用であるマンション
経営においては重要なポイントになってきます。
　
すでにお持ちの方もこれから始める方も、管理総会の重要性を認識していただ
きたいと思います。
　
　
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● ２．初めてでもよくわかる！
サラリーマン・ＯＬのままでもできる『中古ワンルームマンション経営セミナー』
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★３月の日程を追加しました！！★
　
【八重洲】第５２回　２月１１日（土・祝）１３：００～１５：３０
【渋　谷】第５３回　２月１２日（日）１３：００～１５：３０
【渋　谷】第５４回　３月１０日（土）１３：００～１５：３０
【八重洲】第５５回　３月１１日（日）１３：００～１５：３０
　
中古ワンルームマンションに特化したリバックスの専門スタッフが、
初めての方にもわかりやすく、マンション経営のポイントについてお話します。
　
■第一部「入居率９９％！！上手な物件選びと安心できる賃貸管理」
　
・今、中古マンション経営がブームのわけ
・不動産会社が物件を選ぶ際のチェックポイント
・マンション経営の実態とメリット・デメリット
・入居率９９％を維持するための賃貸管理術
・上手にリスクをコントロールする方法
・現場で感じる本当に賃貸需要の強いエリア
・自分にあった物件選定のポイント
・入居率、賃料を上げるリノベーション術　　など
　
■第二部「はじめてでもよくわかるマンション経営実践法」
　　　　　～月収２０万円の不労所得を目指す～
　
・【年代別、タイプ別】マンション経営の始め方
・具体的な購入シミュレーションの紹介
・契約時に気をつけるポイント
・実際のご購入例の紹介　　など
　
▼セミナーの詳細・お申し込みはこちらから【無料】
　　⇒ http://www.rebax.co.jp/seminor_kantou.html
　
☆セミナー終了後には、専門スタッフによる個別相談会も開催いたします☆
　
　
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★３月の日程を追加しました！！★
　
【梅田】第２７回　２月１８日（土）１３：００～１５：３０
【神戸】第２８回　２月１９日（日）１３：００～１５：３０
【梅田】第２９回　３月１７日（土）１３：００～１５：３０
【梅田】第３０回　３月１８日（日）１３：００～１５：３０
　
中古ワンルームマンションに特化したリバックスの専門スタッフが、
初めての方にもわかりやすく、マンション経営のポイントについてお話します。
　
■第一部「マンション経営の現状とメリット・デメリット」
　
・今、マンション経営がブームのわけ
・なぜ、ワンルームマンションなのか
・マンション経営のメリット・デメリット
・人口動向から見る大阪エリアの投資環境　　など
　
■第二部「上手な物件選びとマンション経営実践法」
　　　　～月収１５万円の不労所得を目指す～
　
・物件を選ぶ際のチェックポイント
・実際のご購入例の紹介
・不労所得を作るためのシミュレーション例
・ローンや契約に関する実務的な話　　など
　
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☆セミナー終了後には、専門スタッフによる個別相談会も開催いたします☆
　
　
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● ３．『ステップアップ講座～上手な物件選びとローンの組み方の勉強会』のご案内
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★毎月好評受付中！！★
　
次回日程：２月１８日（土）１３：００～１４：３０
　
「もっと具体的な事例の話が聞きたい…。」
「本セミナーでは人数が多すぎて質問しづらい…。」
「聞きたいことはあるけど、１対１ではちょっと…。」
　
そういった声にお応えし、当社では少人数制の勉強会を定期的に開催しており
ます！
　
この勉強会では、皆様のご関心が最も高い「物件の選び方とローンの活用法」
を中心に、講演形式の「中古ワンルームマンション経営セミナー」ではお伝え
しきれなかった、より具体的な事例の紹介などをさせていただきます。
また、少人数制で堅苦しくない会となっておりますので、ご自由にご質問いた
だけます。
　
中古マンション経営スタートへのステップアップといたしまして、どうぞお気
軽にご参加ください。
　
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● ４．『個別相談窓口』のご案内
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～より自分に合った話が聞きたいという方に「個別相談窓口」を開設中！～
　
「どれくらいの資金があれば始められるの？」
「今の収入で購入できるの？」
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など、マンション経営の素朴な疑問に個別にお答えいたします！
ぜひお気軽にお申し込みください。
　
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　　⇒ http://www.rebax.co.jp/kobetsu.html
　
　
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● ５．編集後記
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昨年の１２月２１日に、当社が属するＬＡＬＬグループ初のレストラン事業と
なる「ラルシェ -L’arche-」がオープンしました！
　
ラルシェは、ＬＡＬＬグループで無農薬野菜の販売を行うケイエーラボ取り扱
いの北海道・九州産の「野菜」や、岩手産の「肉」、新潟産の「米」などの産
地直送食材を活かした創作料理を提供するカフェリゾートダイニングです。
　
『女性の食場』をコンセプトとしていて、店内の内装はリゾートレストランを
イメージした明るく開放的な空間となっています。
　
飲物の種類が豊富で料理のメニューもたくさんありますが、個人的なお勧めは
「ズワイ蟹のクリームパスタ」です！手前味噌な話ですが、クリームが濃厚で
おいしいですよ。
　
場所は渋谷駅から徒歩４分、１０９から道玄坂を上がって右手にあるお寿司屋
さんのビルの２Ｆです。お近くにお越しの際は、ぜひお立ち寄りください！
　
ラルシェのぐるなびページはこちら→ http://r.gnavi.co.jp/gb0k600/
　
　
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　■今回はいかがでしたか？
　　メルマガへの皆様のご意見・ご感想等、お待ちしております！
　　⇒ http://www.rebax.co.jp/inquiry.html
　
　■リバックスコラムのバックナンバー掲載中！
　　コラムのバックナンバーはこちら⇒ http://ameblo.jp/rebax-column/
　
　■今後とも、リバックスをよろしくお願いいたします。
　
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