マンション投資
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真に資産価値の高い、都内築浅の中古ワンルームに
特化したマンション投資をご提案

中古ワンルームマンション投資の4大リスク

空室リスク

空室リスクは、マンション投資において最も可能性が高く、最も収入に直結するリスクです。残念ながら、このリスクをゼロにすることはできません。しかし、「ゼロ」に近づけることは可能で、それは極めて単純です。

利便性の良い物件を選ぶ

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利便性の良い物件は総じて賃貸需要が高いです。人口が減少しているような、賃貸需要の少ない地方都市でのマンション投資はおすすめできません。

首都圏で言えば、「東京」「新宿」「渋谷」「池袋」「品川」などのターミナル駅へ1本でアクセスできるような駅や、乗降客数が多い駅などが良いでしょう。また、最寄駅からの距離も重要です。できれば駅から10分以内の物件を選ぶようにしてください。

ワンルームマンションの入居者は、ほとんどが学生や独身の社会人です。コンビニや飲食店、クリーニング店などが充実しているかどうかの周辺環境も確認するようにしてください。

ここ最近では、2020年東京オリンピックに向けての再開発も活発ですので、人の流れが変わる可能性もあります。開発エリアの情報をもとに、今後人が集まりやすいエリアを予測するのも面白いかもしれません。

入居者に求められ物件を選ぶ

入居者に求められる物件を選ぶ イメージ

マンション投資は入居者がいてこそ成り立つ投資法です。入居者の立場になって物件を吟味してください。

「古すぎはしないか」「設備は充実しているか」「使い勝手の悪い間取りではないか」「防犯設備は整っているのか」、確認するべき箇所はたくさんありますが、要するに「入居者にとって住み心地の良い物件かどうか」が大変重要です。例えば、今ではバス・トイレ別が主流です。一昔前に流行った3点式ユニットのバスは敬遠されがちです。

ご自身が部屋を探していると仮定して視察するのも良いかもしれません。
不動産ポータルサイトを運営している会社や調査会社などが、「部屋探しで家賃以外で重視した条件は?」などの調査を行い、その結果を公表していますので、そのようなデータを参考に物件選定をされると良いかもしれません。

信頼できる賃貸管理会社をみつける

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購入したマンションの管理は、賃貸管理会社に委託するのが一般的です。

賃貸管理会社は、入居者の募集や家賃の集金代行などをオーナーに代わって行いますので、空室が発生した時に1日でも早く空室を埋めてくれるような管理会社に管理を委託するのが望ましいです。空室期間が長引けば長引くほど、収益に影響を与えますので、入居者付けに強い管理会社を選ぶことが重要です。

地震・火事リスク

地震や火事のリスクをゼロにすることは不可能です。しかし、このリスクもゼロに近づけることは可能です。

地震

新耐震基準の物件を選ぶ

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新耐震基準とは・・・

昭和53年の「宮城県沖地震」を機に、昭和56年6月1日に「震度6強以上の地震で倒壊しない住宅」で建物内の人間の生命・安全を確保することに主眼をおいて施行された新耐震設計法による基準です。

注: マンションの場合、用地の取得後に 設計 → 建築確認 → 施工 → 竣工 の順に進んで行きますので、昭和56年6月1日以降に建築確認が下りた物件が新耐震基準に合致した物件となります。

地震発生時の火災リスクが低いエリアを選ぶ

地震発生時の火災リスクが低いエリアを選ぶ イメージ

延焼しやすい木造建物を避けるのは当然ですが、木造建物の密集地や緊急車両が通りづらい路地も避けた方が良いでしょう。

物件選定の際には、火災危険度マップなどを参考にしてください。

地盤が強い土地を選ぶ

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東京都内で言えば港湾地帯の埋め立て地、旧河川跡や池跡、水田跡などが地盤沈下、液状化等が発生しやすいエリアです。

液状化等で地面が陥没すると、建物の配管類が破損しガス・水道・電気などのライフラインが寸断される可能性があります。

寸断されれば、ライフラインに問題のないエリアに入居者が転居してしまうことも十分に考えられますので、このようなエリアは避けた方が良いでしょう。

火災

鉄筋コンクリート造のマンションを選ぶ

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全焼リスク

木造=260℃で発火
鉄骨造=540℃で変形 900℃で崩壊
鉄筋コンクリート造=1000℃に2時間晒されても強度変化なし

戸境・天井・床すべてが火災による強度低下がおきにくい素材でできている建物を選んでください。

火災保険に加入する

火災保険に加入する イメージ

木造でない限りマンションの消失リスクは非常に低く、室内が全焼したとしても回復費用は保険金で賄うことができます。万が一に備えて加入しておくと良いでしょう。また、下記のような特約を付けることもできます。

  • 火災が発生して現状回復にかかる期間の賃料等の補填
  • 専有部分の配管の老朽化などによる突発的な事故で、下階へ漏水が起きた際の保証
  • 上階の火災による消火活動や漏水で専有部分に被害が出た際の補填

金利上昇リスク

超低金利時代とはいえ、この状態がいつまでも続くとは限りません。投資用住宅ローンでマンションを購入している限り、金利の上昇には注意が必要です。金利が上昇すれば月々の支払が増え、月々の収支に影響を与えます。実際に金利上昇時のシミュレーション(下図参照)を作成しておくと、そのリスクの範囲がどれくらいのものか想定ができ、安心して運用していくことができます。

《例》 ローン額:2,000万円 金利2% 年数:35年 手取家賃:80,000円

金利 返済額 増加額 月々の収支
2% 66,252円 13,748円
3% 76,970円 10,718円 3,030円
4% 88,554円 22,302円 -8,554円

とはいえ、収支が悪化している状態をそのままにするわけにもいきません。
金利上昇時の対策として二つの方法が挙げられます。

繰上げ返済をする

毎月プラスの収支で所有できているのであれば、それをストックしておき、金利上昇時にその資金を繰上げ返済に回すことで返済額を減少させ、収支を改善することができます。
購入の段階で自己資金に余裕があるのであれば、金利上昇時に備えて、その資金をストックしておくのも一つの手段です。

売却をする

金利の上昇場面では、景気は強含み、物価はインフレ気味という場合が多く、家賃や物件価格も連動して強含んでいる可能性があります。それが極端な場合には、物件自体の売却という選択もできます。

修繕リスク(共用部分、専有部分)

マンションという実物資産を所有するということは、当然ながら定期的な修繕(メンテナンス)が必要となります。
区分所有のマンションの場合、修繕は共用部分と専有部分に分けられ、それぞれ資産価値や利用価値を維持・向上させるためには、それなりの修繕費用がかかります。

他のリスクと同様、修繕リスクに関しても、事前に想定できる修繕費用を把握してシミュレーションを作成しておくことで、突発的な故障などによる費用発生時にも慌てず、計画通りにマンション投資を進めていけるでしょう。

共用部分

修繕リスク(共用部分)

専有部分にかかるコスト

設備名・部位 交換時期 費用 備   考
エアコン 8~10年 7~9万円 室外機が天吊の場合、別途吊込費用が発生します。
ガス給湯器 10~12年 9~12万円 機種により金額が変わります。
電気コンロ
→IH
8~10年 3万円 電気コンロは交換する場合IHに変更するケースが多く、
IHに変更した際にかかる費用です。
ガスコンロ 10~12年 5万円 1口コンロの場合・・・5万円
2口コンロの場合・・・8.5万円~12万円
浴室換気扇
浴室乾燥機
8~10年 2~3万円
10万円
換気扇から浴室乾燥機に変更は15万円~
照明器具 10~12年 1~2万円 電球切れ等は通常入居者負担
配管(専有部分) 20~25年 25~30万円 隠ぺい配管の場合、別途補修費用が発生します。
水回り全般(パッキン交換、腐食劣化、水漏れ等) 1か所交換、修理につき1万円
退去時のリフォーム費用(壁紙の張り替え等) 2~10万円 ※費用に幅があるのは部分張り替えで済む場合もあるためです。
《例》6畳用の全面張替・・・6万円~