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マンション投資のリスク

2018年10月19日

不動産投資の本質とは?本質を捉えれば「家賃保証」は不要です。

先月末、1棟を主に取り扱う不動産会社が解散しました。

今月頭、スルガ銀行は6ヶ月間の一部業務停止命令が下されました。

先週頭、書籍も出版していた不動産会社が営業を停止しました。

 

かぼちゃの馬車、スルガ問題によって廃業・撤退に追い込まれる

不動産会社が相次いでいます。

 

金融機関の融資姿勢の変化によって販売不振に陥る会社。

過去・現在の不正を暴かれ融資がストップされる会社。

理由は様々です。

 

先週頭に営業を停止した会社は、「二重売買契約」「顧客の預金残高

水増し・改ざん」「一法人一物件スキーム」などの方法で金融機関

から融資を引き出していたようです。

 

また、この会社もご多分にもれず「家賃保証」を謳った販売手法で、

相場の家賃からかけ離れた家賃を設定し、販売していたようです。

 

このニュースを目にした時、ふと、

春頃に耳にした噂を思い出しました。

 

『某不動産会社が、自社で管理している物件を他の賃貸管理会社に

管理を移管するようオーナーに勧めている。』

 

その原因は、「資金繰りの悪化」ではないかと噂されていました。

 

この会社は、中古の区分ワンルームマンションを主に取り扱っている

会社で、家賃保証が35年間続く、という謳い文句で営業活動を

行っていました。

 

春頃に耳にしたのはあくまでも “噂”でしたので、まずはその会社の

ホームページを訪問したところ、毎月開催されていたはずのセミナー

は開催されておらず、空室保証のページへのリンクは切れている状態でした。

 

さらに調べてみたところ、顧客に送付されていた書面を手に入れる事が

できましたので、その内容と「家賃保証」との向き合い方について考え

ていきたいと思います。

 

書面は「家賃送金遅延のお詫びと賃貸管理業務移管のご案内」と題され

遅延が発生した理由と移管先の管理委託内容の詳細が記されていました。

 

書面によると、遅延が発生した理由は大きく2つ。

 

・サブリース業者破綻の報道などで不動産の販売状況が厳しい

・例外ではなく業績が低迷

 

要するに、売上不振で保証家賃を支払えない、という事です。

どこかで聞いた事のある話です。

 

「売上不振なら仕方ないな。」と思われるかもしれませんが、

家賃送金の遅れは、本当に「売上不振」なのでしょうか?

 

かぼちゃの馬車のケースでは、適正な賃料では利回りが低く、

土地や建物を高く売れないため、それを誤魔化すために相場

から乖離したサブリース賃料を設定し、空室時の保証家賃は

販売利益から捻出。自転車操業を行っていました。

 

仮に適正家賃が4万のところを6万で保証をした場合、空室時は

6万円の持ち出しとなり、入居者が4万円で付いていても2万円

の持ち出しです。

 

空室が複数あれば、

その保証額をどこからか捻出しなければなりません。

 

この捻出先が販売利益であれば、販売不振により

家賃送金の遅延が起きるのは当然です。

 

しかし、本来であれば保証家賃として支払われる家賃の原資は、

入居者が付いていることによって生じる「家賃」のはずです。

 

販売不振と家賃送金は全く関係が無いのです。

 

例えば弊社では、販売した物件の賃貸管理業務はグループ会社の

賃貸管理会社であるシイ・アイ・シーに委託しています。

 

入居者から家賃を回収してオーナーに送金するのはシイ・アイ・シー

であり、販売会社である東京リバックスが関与する所はありません。

 

シイ・アイ・シーでも家賃保証システムを用意していますが、

それはあくまでも賃貸管理会社が用意している家賃保証であり、

これも東京リバックスが行っているわけではありません。

 

という事は、弊社が売上不振に陥ったとしても、家賃送金が遅延する、

ストップする、と言った事はあり得ない話なのです。

 

今回のケースでは、賃貸管理を販売会社が行っていました。

 

会社の売り上げを当てにした家賃保証システムであれば、

販売不振に陥れば当然、家賃を捻出する事が出来なくなってしまいます。

 

かぼちゃの馬車はまさにそうでした。

 

破綻後、残されたオーナーは管理委託できる不動産会社を探しましたが、

管理を敬遠される、保証賃料の大幅な減額を求められる、などのケースが

多かったようです。

 

ここ最近では、株式投資などと同じような感覚で利回りやROIなどの

数字だけで物件の良し悪しを判断される方がいらっしゃいますが、税法上、

不動産投資は貸家業であり、不動産所得を受ける個人事業主となります。

 

という事は、貸家として家賃が取れる物件を所有する事が重要であり、

家賃保証ありきで考えるのは、不動産投資の本質から大きく外れています。

 

家賃保証前提でしか収支や不動産所得を考えられないような

物件を購入するのは、「事業」としては論外です。

 

弊社グループのシイ・アイ・シーでも家賃保証システムはありますが、

弊社からご購入されたお客様で家賃保証システムに加入されている

お客様は1%に満たないのが現状です。

 

そもそも、家賃保証が必要な物件自体、取り扱っていません。

 

それでも「ローンの返済があるから空室が怖い。」

という方もいらっしゃると思います。

 

「空室」に対する不安が拭い切れない場合に限り、

家賃保証を利用する事をおすすめしています。

 

シイ・アイ・シーの家賃保証システムでは、相場家賃の90%を保証

させて頂いていますので、安心してお取組み頂けると思います。

 

これから不動産投資をスタートされる方々には、「家賃保証」が

本当に必要なのかを一歩立ち止まって頂き、親身になって一緒に

運用を考えてくれる会社、長きにわたって付き合っていける会社

を選ぶ事を最重要視して頂ければと思います。

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