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マンション投資のポイント

2018年6月8日

新築ワンルームマンションの供給戸数が中古不動産市況に与える影響

東京カンテイから2017年の

「首都圏 ワンルームマンション市況レポート」

が発表されました。

 

2012年以降減少傾向が続いている新築ワンルーム

マンションの2017年の供給戸数は、引き続き減少

を続け10,630戸。

 

供給エリアの郊外化も続いており、2015年には

23区内の供給戸数が78.1%だったのに対し、

2017年は65.5%でした。

 

それに対して千葉・埼玉が0.6%から3.2%、神奈川が

18%から27.2%、東京都下が3.3%から4.1%と、

供給エリアが東京から首都圏へ移っていることが分かります。

 

行政区別で見ても、上位5区が板橋区・江東区・足立区・

品川区・横浜市南区となっており、品川区以外は城東・

城北エリアがメインになっています。

 

駅別では北綾瀬・亀戸・阪東橋・立川・関内と、やはり

城東地区や横浜などの郊外がメインになっています。

 

平均価格も首都圏エリアでは2001年以降の上昇基調は

変わらず、2016年から2,700万円以上の価格と

なっているようです。

 

ただし、平均坪単価は374.4万円で2016年から

横ばいですので、より物件の専有面積が増えたと言えます。

 

バブル崩壊以降、一時的に都心エリアで供給が増えたタイミング

を除いては、ほぼ郊外エリアを中心とした供給が続いており、

新築の都心好立地での供給が難しいことが伺えます。

 

例えば、駅別1位の北綾瀬では平均価格2,117万円、

平均坪単価293.6万円となっていますが、港区では

平均価格4,011万円、平均坪単価522.2万円と、

同じ23区でも明確な格差が生まれています。

 

不動産価格上昇に伴う用地仕入の困難さや、円安による

建築コストの上昇、さらには行政側によるワンルーム

マンション規制など、新築物件の都心好立地での供給は

引き続き困難である事が予想されます。

 

もしこの状態が継続した場合、都心の供給状態を中古物件

も引き継ぎ、都心での中古築浅物件は激減する事が見込まれます。

 

当然、供給戸数が少ない年代に建てられた都心好立地の物件は、

その希少性から中古とは言え高値で取引されるでしょう。

 

そして、中古市場にはあと5年10年もすれば城東地区

や横浜、川崎などの中古物件がなだれ込んで来るはずです。

 

都心の築浅物件は流通数が少なく高値で、城東地区や横浜、

川崎は都心と比較して安価な価格で大量に流通し、購入者

の頭を悩ませる中古不動産市況になるかもしれません。

 

都心部の物件を購入したくても、城東地区や都下のエリア

から物件を選ばざる得ない可能性も大いにあります。

 

今後の見通しは不透明ですが、現段階の供給状況からすると、

都心部の中古物件の流通は鈍化し、選択の余地が狭まる可能性

は高いので、都心部の物件を検討されている方は、早めに動き

出した方が良いかもしれません。

 

また、城東地区や都下の物件が多く出回り、選択の余地が

狭まってしまった際には、都心の物件以上に物件周辺の

リサーチが重要となるでしょう。

 

参考程度となりますが、東洋経済オンラインで国勢調査の結果を

もとに「未婚単身者の男女比率の差が大きいエリア」を調査した

結果、男性は圧倒的に家賃の安い城東エリアに、女性は城南・

城西エリアに集中しています。

 

今後の流通状況によっては、都心部以外にも範囲を広めなければ、

物件自体手に入れる事が困難になる可能性があります。

 

その際には、都心部以上に入居者の動向をより細かくみて

行くことで、安心、安定して運用できる物件と出会う事が

出来るのではないでしょうか。

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