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マンション投資のポイント

2018年5月25日

大空室時代に備える!負けない不動産投資とは!?

先月発売の週刊東洋経済で『大空室時代が来る!不動産投資サバイバル!』

と銘打ち、「空室」に焦点を当てた特集が組まれていました。

 

東京オリンピックや税制改正、マイナス金利の導入が追い風となり、

不動産投資はブームの様相を呈していますが、「空室リスク」を軽視

した、安易な不動産投資で失敗する人は後を絶ちません。

 

不動産投資はリスクを把握し、その対策さえ講じておけば、

安定して運用する事ができる投資商品です。

 

「空室リスク」も同様です。

 

不動産投資最大のリスクと言われているのが「空室」ですが、

このリスクでさえ、その対策を講じておけば、リスクを低減

する事ができます。

 

そこで今回は、「負けない不動産投資」の実践方法

をご紹介したいと思います。

 

まずは誌面でも解説されていた「大学の移転問題」

と空室リスクについて考えてみます。

 

大学の都心回帰が加速した結果、学生が減った都心郊外や神奈川、

千葉、埼玉の空室率は上昇し、空室がなかなか埋まらないオーナー

は、苦戦を強いられています。

 

「負けない不動産投資」を目指すのであれば、このような入居者層

を一点に絞るような投資方法はおすすめ出来ません。

 

対象となる大学や企業が移転した際に、

大きなダメージを被ることになるからです。

 

入居者層は1点に絞らず、老若男女、幅広い入居者が

見込めるエリア、物件を選ぶようにして下さい。

 

幅広い入居者層が見込めるエリアとしてはやはり、

人口が密集する都心エリアが良いでしょう。

 

さらに、東京都の世帯動向を見てみると、単身世帯の増加が顕著で、

2035年には、東京23区の全世帯のうち47%が単身世帯に

なると予測されています。

 

この将来予測とともに考えると、都心の単身者向けの物件が、

入居者探しに困らない、手堅い物件になるのではないでしょうか。

 

では、具体的にどのような物件を入居者は求めているのでしょうか?

 

誌面に、下記のような記事がありました。

 

「神奈川県の横浜では、マンション・アパートの供給過多により

競争が激化し、駅からの距離で空室率の明暗が分かれている。」

 

駅からの距離で明暗が分かれている。

はい、当たり前の話です。

 

競争の有無に関わらず、駅からなるべく近い物件を選ぶことが、

空室を早く埋める一つのポイントになります。

 

弊社のセミナーでも必ずお伝えしている事ですが、

「入居者目線」で物件の良し悪しを判断してください。

 

不動産ポータルサイト『スーモ』が「物件選びで重視するポイント」

を調査していますので、ご紹介します。

 

1位 「家賃」

2位 「間取り」

3位 「最寄り駅からの徒歩分数」

 

入居者が駅からの距離を重視していることが、

お分かり頂けると思います。

 

また、同サイトでは下記の調査も行っています。

 

「現在の住まいの距離」

1位 「10~15分未満」

2位 「7~10分未満」

3位 「3~5分未満」

 

「理想の距離」

1位 「3~5分未満」

2位 「5~7分未満」

3位 「7~10分未満」

 

弊社では、駅から徒歩10分以内を

目安にすることをおすすめしています。

 

当然、お客様にご紹介する物件も、駅徒歩10分を

超えるような物件は、基本的にご紹介していません。

 

しかし近年では、首都圏の開発が進み、

新規の用地取得が困難な状況にあります。

 

新築マンションの郊外化が進み、都内の新築ともなれば、

なかなか手を出しづらい価格まで上昇しています。

 

それと比較して築15~20年程の中古区分マンションは、

駅10分以内に立地する好条件の物件を安価に取得する事ができます。

 

とは言え、都心部の物件価格が上昇している局面では、

中古マンションの価格も上昇しているため、利回りの

低下を懸念されている方もいらっしゃいます。

 

確かに、利回りは低下しています。

 

価格や利回りを重視すると、価格が安く利回りが高い地方の

物件に目を向けがちですが、地方よりも都心の空室率の方が

断然に低い状態です。

 

不動産投資は入居者がいてはじめて成立する投資ですので、

空室率を無視しての投資は、リスクを悪戯に高めるだけです。

 

利回りに拘ってリスクを高めるよりも先に、

超低金利によるローン金利の低さに着目してください。

 

物件の投資利回りと長期金利の差を「イールドギャップ」と

言いますが、この差が大きければ大きいほど、投資家にとって

は有利です。

 

地方の空室率が高いようなエリアの場合、そもそも融資評価が出ない

ケースが多いですが、評価されたとしても、金利を高く設定され、

その結果、イールドギャップの差が小さくなる事もあります。

 

それと比較して都内の物件であれば、金利1%台での借入が可能です。

 

銀行に預金を預けていてもほとんど利息が付かない現代において、

不動産投資による資産形成は、十分にメリットを享受できます。

 

以上のことから、「負けない不動産投資」を実践するには、

『都心』の『駅からなるべく近い』『中古区分ワンルームマンション』

が手堅い投資だと言えます。

 

また、ここ最近では『家賃保証』に纏わるトラブルが後を絶ちません。

 

30年間一括保証を謳いながら、契約途中で家賃の減額を要求され、

家賃減額または契約の一方的な解除を余儀なくされているオーナー

が数多く、訴訟問題にまで発展しています。

 

『かぼちゃの馬車』にいたっては、運営会社の経営破綻により、

家賃保証が全く履行されず、ローンだけが残ったオーナーも数多くいます。

 

繰り返しとなりますが、重要なのは入居者がしっかりと

見込める物件を所有することです。

 

それさえ押さえて実践していれば、家賃保証にしても

かぼちゃの馬車にしても、回避できた問題だったと思います。

 

「家賃保証だから安心」といった甘い言葉に騙されないでください。

 

弊社から購入して頂いたお客様には、グループ会社である賃貸管理会社

シイ・アイ・シーに管理を委託して頂いていますが、家賃保証システム

を採用されているお客様は、全体の1%に満たない状況です。

 

この観点から考えても、都心で駅近の好立地な場所に投資が可能な

中古区分ワンルームマンションは、負けない、理にかなった投資方法

ではないでしょうか。

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