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マンション投資のポイント

2018年3月23日

分譲価格が過去最高値を更新!不動産の買い時は?

「不動産価格が上がっているそうですが、いつが買い時ですか?」

「売却も見据えた場合、少し様子を見たほうがいいですか?」

 

不動産価格の上昇が続くなか、このようなご相談を頂くことが多々あります。

 

2月21日に不動産経済研究所が発表した「全国マンション市場動向(2017年)」

によると、2016年の平均分譲価格が4,560万円だったのに対し、2017年の

平均分譲価格は3.9%アップの4,739万円で、過去最高値を更新したそうです。

 

今年1月には日経新聞でも、「投資用マンションの価格が高騰している」

との報道がされ、これから投資用マンションの購入を検討される方は、

「上昇はいつまで続くの?」「下がるのを待つべき?」「いまマンションを買って

大丈夫?」と、悩ましく、不安な不動産市況なのではないでしょうか。

 

ここ10年で言えば、2008年にリーマンショック、2011年には東日本大震災

という大きな災害に見舞われ、不動産市況は停滞していましたが、2013年に

東京オリンピックの開催が決定したのを機に、不動産市場は盛り上がりを見せ、

現在では不動産バブルと言われる価格水準まで達しています。

 

なぜここまで不動産価格は上昇したのでしょうか?

大きく4つの要因が挙げられます。

 

・建築価格の上昇

・東京オリンピックへの期待とインフラ整備

・相続税改正

・マイナス金利政策の導入

 

一つ一つ見ていきましょう。

 

【建築価格の上昇】

2011年の東日本大震災によって倒壊した家屋の建て直しや全国の旧耐震建物

の耐震対策で建築特需が発生し、2013年以降は東京オリンピックに向けての

インフラ整備によって建築受給が逼迫したために、建築価格が上昇しました。

 

当然、新たに建築されたマンションの販売価格には上昇分が上乗せされて販売

されますので、価格はなかなか下落しません。

 

また、東京オリンピック以降も大手町や虎ノ門、日本橋などで再開発が予定

されていますので、建築価格の下落はまだ先が見えない状況と言えます。

 

【東京オリンピックへの期待とインフラ整備】

言わずもがなですが、東京への期待の高まりがそのまま価格上昇を支え、

インフラ整備によってさらに東京への注目度は高まっています。

 

森記念財団都市戦略研究所の、

「世界の都市総合力ランキング(Global Power City Index, GPCI)」では、

2年連続で『東京』が世界3位にランクインしました。

 

ちなみに、1位がロンドン、2位がニューヨークです。

 

海外からの注目度も高く、日本の不動産に対するニーズが価格の

上昇にもつながっています。

 

【相続税対策】

2015年に相続税が改正となり、その相続税対策として投資用不動産を

購入する人が増えたのも、価格上昇の一つの要因です。

 

現金や有価証券の場合は時価に課税されるのに対し、不動産の相続や

贈与の場合、固定資産台帳や路線価などから算出した評価に対しての

課税となり、相続評価額を大幅に圧縮する事ができることから、現金など

で資産を保有していた人が税制改正を機に、不動産を購入するケースが

増えました。

 

しかしその一方で、トラブルも増えました。

 

評価額の圧縮ばかりに捉われて、不動産投資のイロハのイも押さえていない

状態で購入し、賃貸がつかないなどのトラブルもあれば、サブリース契約で

家賃の減額を迫られる、契約の解除もできない、このようなトラブルが続出しました。

 

相続税の圧縮は不動産投資における副産物に過ぎません。

 

まずは借手がしっかりとついて家賃が安定的に入ってくる物件を選定し、

そのうえで、税金対策や保険効果を享受するのが肝要です。

 

【マイナス金利政策の導入】

マイナス金利が導入された事で、各金融機関は積極的に

融資を行うようになりました。

 

そもそもこのマイナス金利は、金融機関に積極的な融資を行わせることで

消費者や企業にお金を回し、経済を活性化させよう、というのが狙いです。

 

そして、その貸付先となったのが投資用不動産です。

 

貸し倒れが少ないうえ、貸し倒れがおきたとしても、担保となっている

不動産を差し押さえることができるため、貸し付ける金融機関のリスク

を軽減することができます。

 

このマイナス金利導入によって、新たに投資用不動産ローンを取り扱

う金融機関も増え、融資が非常に受けやすくなっています。

 

そして、現在は史上まれにみる低金利時代です。

 

銀行預金だけで将来に備える、という時代は終わり、年金を当てにする事も

出来ず、将来に備えて勤労収入以外の収入を自分自身で確保しなければ

ならいない時代に突入しました。

 

元々、年金対策や節税対策、保険効果が見込めると注目されていた

不動産投資ですから、これだけの条件が揃えば、投資用不動産の需要

が高まるのは必然と言えます。

 

以上、不動産価格の上昇要因を見て来ましたが、この価格上昇には、

様々な側面がある事がお分かり頂けると思います。

 

一つ一つの価格上昇要因が違うということは、

それぞれに価格が下落するタイミングも異なるはずです。

 

ここで冒頭の「いつが買い時なのか?」という疑問に戻りたいと思います。

 

不動産の買い時は、購入する目的や購入者の状況やタイミングを鑑みて

ご自身にとって「いまが買い時!」と思った時が買い時です。

 

例えば、資金にも時間にも余裕があり、インカムゲインではなく

キャピタルゲインのみを狙うのであれば、今は買い時ではない

かもしれません。

 

不動産投資最大の魅力であるレバレッジを効かせながら着々と資産を

築いて行きたい、という方であれば、金利の低い今が買い時だと言えます。

 

前述した通り、現在は史上まれにみる低金利時代です。

 

融資を受けられる属性の幅も広がっていることを考えると、不動産価格

が高騰しているとはいえ、低金利の今だからこそ、購入に向けてのハードル

が下がっていると言えます。

 

そして、「価格が下がったら買おう。」とお考えの方に一つだけ言える事は、

東日本大震災のような経済に影響を与える程の天災やリーマンショックの

ような世界的な金融危機などの不測の事態が起きない限り、マンション価格

が暴落する可能性は限りなくゼロに近いという事です。

 

オリンピック後に不動産価格が暴落するのではないかという憶測が飛び交い

がちですが、前述した通り、オリンピック後にも多くの再開発が予定されています。

 

待ちの姿勢でいる間に、不動産価格が上昇して行くことも考えられます。

 

また、人生には様々なライフイベントがあります。

 

融資を受けられるものの、

何かしらの理由で購入を見送っているとしましょう。

 

いざ購入しよう!と思った時、

結婚して奥様から反対されるかもしれません。

お子様の養育費でそれどころではなくなっているかもしれません。

親の介護で休職しているかもしれません。

転職をして融資が受けられなくなっているかもしれません。

はたまたリストラにあっているかもしれません。

 

ご自身の「買い時!」のタイミングを見極めてください。

 

ローンを活用してのマンション投資を推奨している弊社としましては、

金利の低い今こそが、スタートするにはふさわしい時期だと考えています。

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