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不動産の基礎知識

2018年3月2日

物件視察はどこに注目するべき!?これからマンション投資を検討される方へ

セミナーや個別相談を通して、

お客様から頻繁に頂く質問があります。

 

「物件視察時の注意点は?」

「どの部分を注意して見れば良いのか分からない。」

「良いところ、悪いところの判断は?」

 

住むにしても、投資用として購入するにしても、

購入対象となる不動産の良し悪しをどのように

判断すれば良いのかは、非常に重要です。

 

不動産投資を検討するにあたって、利回りや収支といった数字も

大切なことですが、入居者がいてはじめて成立する投資商品

ですので、自分の目で見て「これなら入居者が永続的に期待できる!」

このような目を養っておくことが大切です。

 

しかし、購入対象となる投資用不動産の場合、

価格が提示されたうえで「購入しますか?しませんか?」

という最終段階で視察することが多く、

「投資用不動産ってどんなものだろう?」という気軽さで

見に行く機会がほとんどないのではないでしょうか。

 

そこで弊社では定期的に、

「物件見学ツアー」を開催しています。

 

ツアーでは主に、3~5件程の築古物件と築浅物件を巡り、

外観や部屋内の設備仕様の違いなどを、弊社のスタッフが

説明をしながらご案内しています。

 

部屋内もご覧頂けるツアーとなっているため、ご参加頂いた

お客様には、非常に参考になった、とご満足頂いている

弊社の人気企画です。

 

明日3月3日(土)にも開催しますので、

今回のコラムでは、物件見学ツアーでお伝えしている

内容を簡単にご紹介いたします。

 

まず皆さまに必ずお伝えしているのは、

『最寄り駅から物件までを歩いてみましょう。』

ということです。

 

物件見学ツアーはバスでの移動となるため、時間の都合上、

最寄り駅から歩いて頂くことはできないのですが、購入を検討

する際には、チェックポイントの重要項目としてお伝えしています。

 

販売資料や賃貸用の資料には必ず、

最寄り駅から『何分』という表記があります。

 

この表記は、「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」

によって、徒歩1分が80メートルに相当するものとして計算されています。

 

この計算には、踏切や坂道、信号待ちなどの時間が考慮されていない

ため、実際に歩いてみたら5分どころか8分も掛かることがあれば、

1分未満を切り上げて計算しているため、思っていたよりも近い、

ということもあります。

 

また、最寄り駅の街によっても体感距離は変わります。

 

例えば、最寄り駅が東急池上線「戸越銀座」駅から

徒歩5分だとします。

 

「戸越銀座」と言えば、テレビでも頻繁に紹介される、

全長約1.3キロにわたる関東有数の商店街です。

 

商店街には約400店舗が軒を連ね、

食べ歩きの街としても有名です。

 

その商店街を通って通勤・帰宅をするのと、ひたすら国道や

住宅街を歩くのでは、体感距離はずいぶんと変わります。

 

是非、入居者の気持ちになって物件までの道のりを体感してください。

 

また、最寄り駅から物件までの道のりだけではなく、

駅周辺や物件周辺にも足を延ばしてみてください。

 

駅周辺では、帰宅時に寄れるようなクリーニング店や遅くまで

開いているスーパーなど、単身者の方が便利だと感じるお店が

豊富にあるかどうかを確認してください。

 

物件周辺に関しては、入居希望者が物件見学に来た際に

懸念材料となるものがないかを確認してみましょう。

 

風俗店やラブホテルなどが近くにある物件は嫌煙されがちですし、

重機を扱うような会社が近くにあると、騒音も気になります。

 

物件を購入する際には、入居者の気持ちになって駅から物件

まで歩き、その周辺の調査も怠らないようにしてください。

 

周辺の調査が済んだら、

次は物件をくまなくチェックしましょう。

 

植栽や敷地内にゴミなどが放置されていないか、

駐輪場は整理されているかなどを確認してください。

 

入居希望者が内見に来た際、ゴミが目についたり、自転車が

乱雑に置かれていると、それだけで印象を悪くしてしまいます。

 

また、これからマンションーオーナーになるのであれば、

外壁がタイル張りかどうかも確認してください。

 

これは他の外壁の造り(コンクリート打ちっぱなしや吹付塗装など)

と比べて、タイル張りの方が防水性に優れていることで修繕時の

コストが抑えられるためです。

 

一通り外観の確認が済んだら、

次はエントランスのチェックです。

 

外観同様、ポスト周りにチラシなどが散乱していないか、

清掃が行き届いているかを確認してください。

 

それと同時に、ポストにも注目してみてください。

 

管理会社にもよるのですが、空室のポストにテープなどで

目張りをしているケースがあります。

 

それを確認することで、

大体の空室率を見て取ることができます。

 

視察している物件が満室なのか、

何室空いているのかを確認してください。

 

視察する時期にもよりますが、引っ越しシーズンでもないのに

目張りされているポストが多ければ注意が必要です。

 

これは物件周辺のマンションにも同じ事が言えますので、

視察のついでに周辺マンションのエントランスを覗いて

みてください。

 

そのエリアの空室率や賃貸需要の参考になるかもしれません。

 

その他では、入居者に人気の高い宅配ボックスやオートロック

などの設備が整っているかを確認してください。

 

検討している物件が大通りや線路が近い物件で、部屋内を確認

出来ない場合は、エントランス内で騒音の聞こえ具合も確認

してみてください。

 

築浅の場合であれば、騒音は思った程気にならない

事が分かると思います。

 

エントランスと部屋内とでは聞こえ方が違うのでは?

と思われるかもしれませんが、エアコンや浴室乾燥機が

完備されているので、単身者であれば空気の入れ替え

位でしか窓を開ける機会がなく、その窓も二重サッシや

複層ガラスなどといった防音性に優れた素材を採用して

いることが多いので、騒音についてはさほど気にしなくても

問題ないと思います。

 

通常の物件視察はここまでとなります。

 

空室の状態で販売されている物件は少ないため、

部屋内を見たくても見れない状態で購入する

ケースがほとんどです。

 

具体的に検討を進め、物件視察に行ったとしても

外観と共用部の視察までとなります。

 

弊社の物件見学ツアーでは、外観のみならず築古と築浅

それぞれの部屋内もご覧頂けます。

 

このツアーを利用して、実際に投資用不動産として稼働

しているお部屋をご覧になってみるのはいかがでしょうか?

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