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マンション投資の注意点

2017年10月13日

不動産所得とキャッシュフローの違いを確認しましょう!

10月に入り、今年も残すところ2ヵ月余りとなりました。

 

そして、アノ時期も着々と近づいています。

そう、確定申告です。

 

既に経験済の方は、「ああ、またこの時期が来る・・・」と、

憂鬱に思われているかもしれません。

 

今年はじめて確定申告をされる方は、申告に向けて

早めの準備をしているかもしれません。

 

不動産所得は年末で決算を行い、平成29年分は来年の2月16日

から3月15日までの間に確定申告を行うことになります。

 

そこで今回は、不動産投資を行ううえで押さえておきたい、

「不動産所得とキャッシュフローの違い」について、解説します。

 

確定申告の際、お金の収支(キャッシュフロー)に対して

税金がかかると思っている方がいらっしゃいますが、

これは間違いです。

 

税金は経費を差し引いた、「不動産所得」に対してかかります。

 

不動産所得とキャッシュフローを混同することは、

不動産投資を行ううえで致命傷になりかねませんので、

以下に数字を示しながら、解説をしていきます。

 

区分マンションを1戸購入したケースを想定し、

お金の流れを年間ベースで見ていきましょう。

 

●キャッシュフロー(CF)の計算

【収   入】 賃料     120万円

 

【支   出】 固定資産税    5万円

        管理費      7万円

        修繕積立金    5万円

        支払利息    30万円

        元金返済    60万円

【C   F】 収入-支出   13万円

 

 

次に「不動産所得」の計算をしてみます。

 

 

●不動産所得の計算

【収   入】 賃料     120万円

 

【経   費】 固定資産税    5万円

        管理費      7万円

        修繕積立金    5万円

        支払利息    30万円

        減価償却費  100万円

 

【不動産所得】収入-経費   ▲27万円

 

【所 得 税】          0万円

 

※実際は損益通算により所得税の還付が受けられます。

 

上記の2表は似ている様ですが、キャッシュフローが13万円に

対して、「不動産所得」は▲27万円で、差額が40万円あります。

 

この差額は、計算方法よって生じる差です。

 

キャッシュフローの計算では、「支出」に「元金返済」を含むことが

出来ますが、不動産所得の計算上では「経費」に「元金返済」を計上

することが出来ません。

 

一方の不動産所得では、「経費」として「減価償却費」

を計上する事が出来ます。

 

この減価償却費は、現金支出を伴わないものです。

 

このケースの場合、減価償却費100万円に対して、元金返済額が60万円、

その差額40万円がキャッシュフローと不動産所得の差額となっています。

 

次に、購入後10年を経過した時点でのキャッシュフローと

不動産所得の計算をしてみます。

 

●キャッシュフロー(CF)の計算

【収   入】 賃料     120万円

 

【支   出】 固定資産税    5万円

        管理費      7万円

        修繕積立金    5万円

        支払利息    15万円

        元金返済    75万円

 

【C   F】 収入-支出   13万円

 

 

次に「不動産所得」の計算をしてみます。

 

 

●不動産所得の計算

【収   入】 賃料     120万円

 

【経   費】 固定資産税    5万円

        管理費      7万円

        修繕積立金    5万円

        支払利息    15万円

        減価償却費   20万円

 

【不動産所得】 収入-経費   68万円

 

【所 得 税】       13.6万円(68万円×20%)

 

*便宜上、賃料および固定資産税は購入時と同額とし、

所得税の税率は20%とします。

 

この結果、キャッシュフローは変わらず13万円ですが、

不動産所得が68万円で、納税所得税が13.6万円。

 

納税所得税がキャッシュフローを上回っていますので、

最終的には“赤字”ということになります。

 

この現象は「デットクロス」と言われ、不動産投資を

行ううえで、必ず押さえておかなければならないポイントです。

 

そしてこの現象を生み出す要因として、減価償却の耐用年数

とローンの支払い利息が挙げられます。

 

現在、減価償却費の計算は定額法で行われますが、建物本体に

比べて耐用年数が短い“設備”の減価償却が終了すると、

総体の減価償却費は大きく減少します。

 

例の場合、当初減価償却費は100万円でしたが、

10年後には20万円に減少しています。

 

また、元利均等払いでローンを組んだ場合、元金返済額は徐々に

増加しますが、不動産所得に経費計上ができる支払い利息が

減少することによります。

 

これはローンを組んで物件を購入した場合、

いつか必ず起きる現象です。

 

区分マンションの場合は、この程度の数字で済みますが、

1棟ものになるとこの金額はさらに大きくなり、

黒字倒産になりかねません。

 

不動産所得とキャッシュフローの違いをしっかりと意識して、

不動産所得は黒字でも「お金が足りない!」ということにならないよう、

利益はむやみに使わず、内部留保またはローンの繰り上げ返済

にあてることが肝要になります。

 

上記をご参考に、皆さんの不動産投資が成功するよう、

今後も様々な情報提供をさせて頂きたいと思います。

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