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マンション投資の注意点

2017年7月28日

金融機関の“融資姿勢”も不動産投資の成功を左右する!?

先月末、週刊ダイヤモンド「不動産投資の甘い罠」

が話題になりましたね。

 

アパート経営や新築ワンルーム、中古ワンルームマンションなど、

不動産投資全般について、ネガティブな側面が細かく解説されて

いました。

 

すでに不動産投資を実践されている方にとっては、納得できる部分

とそうではない部分が、また、検討を進められている方にとっては

不安が頭を大きく擡げ、検討を進めて良いものかどうか悩まれてい

る方も、いらっしゃるのではないでしょうか。

 

記事内では主に、不動産投資のリスクに焦点が当てられていましたが、

誤解を招くような表現も見受けられたことから、雑誌が発売された直後、

多くの不動産会社、不動産投資家がメルマガやコラム、ブログなどで

記事の内容について様々な見解をされていました。

 

ご承知の通り、貸家業に融資をするアパートローンの

貸出残高は増え続けています。

 

ダイヤモンドでは、「アパートローン急増!警鐘を鳴らす金融庁・

日銀」というタイトルで特集されていましたが、実はこの話、

4月18日の不動産業界の業界紙『住宅新報』でも、「過熱する

アパートローン 金融機関と住宅メーカーに警鐘」というタイトル

で掲載されていました。

 

国土交通省が3月に発表した「民間住宅ローンの実態に関する調査」

によると、2015年度に金融機関が行った賃貸住宅向けの新規貸出

金額は3兆6,653億円、前年比8%の増加となっています。

 

また、その新規貸出額の上位金融機関は、

1位 地方銀行:1兆5,762億円

2位 信用金庫:8,025億円

3位 都市銀行:5,586億円(信託銀行等含む)

 

日本銀行の調査による「個人による貸家業」への2016年

12月末時点の貸出残高は22兆1,668億円。

前年比4.9%の増加となっています。

 

日銀の統計が開始された2010年3月末以降、

大手都市銀行の貸付残高が減少するなか、地方銀行の

貸付残高は1.5倍に増加しています。

 

背景として、マイナス金利政策のなか、預金に占める

貸出金の割合が低下し、金融機関、特に都市銀行と比べて

財政基盤が脆弱な地銀が、担保を取りやすい不動産への

融資姿勢を強めていることが影響しているようです。

 

さらに2015年の税制改革により、相続税の基礎控除が

4割ほど低くなったことで、相続税の課税対象者が急増

したことが挙げられ、続税対策として資産をアパートなど

の貸家に置き換えることで、相続税評価額が半分近く減る

こともあり、大手を含めた住宅メーカーが販売攻勢をかけています。

 

ダイヤモンドでは、その住宅メーカーが名指しで

取り上げられていました。

 

その結果、国土交通省の新設住宅着工戸数の調べによると、

2016年の新設住宅着工戸数は967,237戸、

うち貸家は418,543戸と半数近くまで迫っており、

前年比10.5%の増、5年連続の増加となっています。

 

ただし、この問題は単に“融資残高が増えている”

ことが問題、というわけではありません。

 

一番の問題点は、その“融資姿勢”がしっかりとして

いないのではないか、これが金融庁・日銀が警鐘を鳴ら

す一番の理由です。

 

貸家業における融資は主に、その不動産の将来にわたる

収益性を見込んで融資を行うのが一般的です。

 

例えば、弊社が中古のワンルームマンションを仕入れる際には、

立地条件(エリアや路線、駅からの距離など)、物件全体の仕様、

部屋内の設備仕様、広さ、建物管理状態、マンションブランドなど、

細部に渡って調査を行い、入居者に選定されやすく、中長期的に

安定収入を確保しやすい物件選定を心掛けています。

 

またグループ会社の賃貸管理会社と連携し、設定されている家賃と

周辺相場に乖離がないか、しっかりと家賃査定を行い、物件のポテン

シャルについても調査を行っています。

 

そして、提携金融機関に対してもそれらの物件資料を全て提出し、

担保評価の判断を仰ぎ、各提携金融機関の担保評価がしっかりと

出る物件のみを仕入れています。

 

その一方で、地銀や信金の融資姿勢には疑問が残ります。

 

ダイヤモンドで地銀・信金が融資する物件に対する

調査状況(日銀「金融システムレポート」)がまとめ

られていましたのでご紹介します。

 

周辺の家賃相場調査 :実施42% 未実施58%

周辺物件の入居率調査:実施32% 未実施68%

人口動態を踏まえた需給動向調査:実施24% 未実施76%

 

この調査結果から、貸家業に対する融資審査の際、

その融資対象となるアパートの想定収益の妥当性や将来

にわたる安定性、継続性は考慮されていないケースも

あることが見て取れます。

 

実際、空き家の増加などにより当初想定の収益ラインを

下回り、事業継続が困難になるケースも出始めているため、

金融庁は将来的な不良債権化を危惧しているようです。

 

新規の貸家がどんどん供給されている状況であれば、

空室が増えるのは必然と言えます。

 

また、人口が集中している都心ではなく、郊外や地方

に建設されているのも問題と見ているようです。

 

賃貸需要が元々見込めないような土地にアパートが

大量に建設されれば、入居者の争奪戦です。

 

結果、空室を埋めるために家賃を下げざる得なくなり、

家賃を下げても返済額以上に家賃が取れていれば問題

ありませんが、状況によっては、返済が賄えない事態

に陥り兼ねません。

 

このような事態を想定した時に思い浮かぶのが、「サブ

リース契約」だと思いますが、ダイヤモンドでは「爆発

寸前のサブリース爆弾」と記載があった通り、サブリース

をめぐる訴訟なども起きています。

 

※弊社のコラムにて「サブリース契約」について

詳しく解説しています。

http://www.rebax.co.jp/2014/10/a-24/

 

本来であれば、将来にわたり保証されていたはずの賃料が、

数年~10年で大幅な引き下げを求められ、家賃収入が想定

ラインを下回ることで、収支が赤字に。

 

事業継続が困難になり、売却や任意整理を

せざる得ないケースが続出しています。

 

不動産会社に進められるまま、サブリースという事で安心し、

安易にアパートローンを組むオーナー側にも問題はありますが、

それと同時に、将来性や事業の継続性を担保としないでアパート

ローンをすすめる住宅メーカー、そして金融機関にも問題が

あるのかもしれません。

 

いずれにしても、アパートやマンション1棟を検討される

場合には、金額や賃貸需要等、総合的な判断が必要です。

 

利回りや収益額といった、目先の数字だけを見るのではなく、

将来にわたって安定した収益を生む、安定した資産であるか

をしっかりと見極められるよう、情報収集を怠らないように

するのが肝要です。

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