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マンション投資のポイント

2017年3月10日

大都市『東京』に投資するのが最大のリスクヘッジ!?

マンション投資を実践するうえで、

「人口減少によって空室リスクが高まるのではないか?」

と懸念される方が多くいらっしゃいます。

 

マンション投資最大のリスクは空室です。

 

この空室リスクをいかに回避するかがマンション投資の

成否につながりますから、心配されるのは当然だと思います。

 

でも、それを理由に手をこまねいていても始まりません。

 

人口減少による空室リスクを懸念するのであれば、

人が集まっているエリア、すなわち大都市『東京』の

不動産に投資をすれば良いのではないでしょうか。

 

2月20日、総務省統計局より、

日本の総人口は2017年2月1日現在、

概算で1億2,683万人との発表がありました。

 

2015年の国勢調査結果では、大正9年の調査開始以来、

初めて人口が減少したと発表されました。

(2015.10.1 1億2,709万4,745人)

 

日本の人口は今後急激に減少していくと予想されています。

 

国立社会保障・人口問題研究所の公表資料によると、

2060年には人口が8,674万人まで減ると推計されています。

 

一方、人口の一極集中が止まらない東京都の人口は

2017年2月1日現在の概算で1,365万人。

(「東京都総務局統計部」より)

 

東京都政策企画局が上記、国立社会保障・人口問題研究所の

資料をもとに作成した「2060年までの東京の推移」によると、

東京都の人口は2025年をピークに、2060年には1,173万人

まで減少すると推測しています。

 

前回調査では、人口のピークが2020年、2060年の人口が

1,036万人と推測されていましたので、人口のピークは5年

後ろ倒しになり、2060年の人口は137万人増という結果です。

 

背景として、転入者数が転出者数を上回ったこと、

それに伴い出生率が上昇したことがあげられています。

 

この推測で注目するべきは、東京都の人口一極集中は

止まらないということです。

 

2060年の推測総人口が8,674万人、うち東京都の人口が

1,173万人ですから、実に総人口の13%を占めます。

 

東京の人口は増え続けています。

 

2000年に274万人だった大学生数は、

2016年には13万人増の287万人でした。

 

また、企業の転入・転出の動向を見ても、

東京に人口が集中するのが見て取れます。

 

帝国データバンクの調査によると、2005 年から2014 年の

10 年間で、都道府県を越えた実質本店の移転が判明した企業は、

全国で2万1,060 件。

 

そのうち東京都に転入または転出した企業の合計は1万3,447 件

と、全国の転入・転出企業の半数を占める結果となっています。

 

なかでも東京都の隣接県にからむ転入出が目立ち、転出企業の

超過が続く東京都も、直近の2014 年の転入件数と転出件数の差が

最も小さくなり、好景気時に都心部へ一極集中する流れは根強く

続いているといえます。

 

また、東京は単身世帯の増加も顕著です。

 

1995年、単身世帯は189万世帯でしたが、

2015年には、316万世帯まで増加しました。

 

予測では、2035年の346万世帯をピークに緩やかに減少していき、

2060年には300万世帯程になるとされています。

 

2035年の総世帯数は708万世帯と予測されていますので、

東京都全世帯の約48%が単身世帯となるのです。

 

そしてもう一つ見逃せないのが、外国人人口です。

 

現在、日本国内の外国人人口は175万2,368人。

そのうちの48万人が東京都に在住しています。

 

2000年には28万人でしたので、

実に20万人も増加しています。

 

大学生、社会人に次いで賃貸需要を

生み出して行くのが外国人でしょう。

 

人口減少リスクを回避するための一つの手段として、『東京』を

推挙しましたが、もう一つ掘り下げるとするならば、これだけの

単身世帯が見込める『東京』の『ワンルームマンション』が

より強固なリスクヘッジになると言えます。

 

但し、東京であっても人口が減少していくことが予想されますので、

投資用マンションを検討される際には、立地や部屋内の設備等を

十分に吟味したうえで検討を進めた方が良いでしょう。

 

単身者をメインターゲットとするワンルームマンションは、

駅からの距離やターミナル駅へのアクセスの良さ、生活の利便性を

向上させるような設備が整っていることなどが、入居者に選ばれる

物件の大切な要素となりますので、物件選定を慎重に行うのが肝要です。

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