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マンション投資の注意点

2017年2月10日

区分と1棟で分散投資するなら融資条件は押さえるべき?!

「区分と1棟、どちらからスタートした方が良いのでしょうか?」

 

セミナー終了後の個別相談で、

このようなご質問を多々いただきます。

 

1棟物件の収益に魅力を感じつつも、

リスクの少ない中古区分マンションにも魅力を感じ

悩まれていらっしゃる方も少なくありません。

 

どのような投資手法でも言えることですが、投資をするからには、

利益を大きく取れる投資商品に魅力を感じるのは、当然だと思います。

 

また、

「1棟を購入した上でリスク分散のために区分も購入したい。」

というロードマップを描いていらっしゃる方もいれば、

「既に1棟を所有しているので、次は区分も検討したい。」

というお客様もいらっしゃいます。

 

しかし、既に1棟物件を所有されている場合は借入額が大きいため、

融資が下りないケースがほとんどです。

 

そこで今回は、『融資』の観点から、

区分と1棟どちらからスタートを切るべきなのか、

実例を交えて考察します。

 

- A様のケース -

年収:1,300万円  某自動車メーカー勤務

年齢:45歳

自宅借入:3,000万円

 

1棟に的を絞った物件選定を行い、実際に申込を入れたことも

あるそうですが、先に申込を入れていた方がいた様で、

購入することができなかったそうです。

 

そのような経緯から、弊社にご相談を頂いた時点では

まだ収益物件を所有されていませんでした。

 

お話しをお伺いしたところ、1棟はどうしても立地が郊外に

なってしまうため、1棟を購入後にリスク分散の意味も含めて、

都心の区分ワンルームマンションも検討したいとのことでした。

 

弊社としては『融資』の観点から、将来的に区分マンションを購入

するのであれば、先に区分マンションを購入することをおすすめ

させて頂きましたが、やはり1棟からスタートしたいとのことでした。

 

その後、東京近郊で1棟マンションの新築(1億2,000万円)を購入

され、区分マンションの検討を開始したい、とご連絡を頂きました。

 

早速金融機関に相談したところ、A様の借り入れは自宅と1棟マンション

併せて1億5,000万円の残債があるため、さらに区分の物件を購入となると、

(自宅:3,000万円)+(1棟:1億2,000万円)+(区分:2,000万円)=1億7,000万円

となり、年収の13倍の借入となるため、新規の融資は厳しいとのことでした。

 

A様は購入を断念せざるを得ませんでした。

 

- B様のケース -

 

年収:1,000万円 某光学機器メーカー勤務

年齢:56歳 

自宅借入:1,000万円

 

投資用区分マンション6件:1億円

 

B様は52歳の時、弊社にて中古区分ワンルームマンションを購入され、

昨年6件目の物件を購入されたお客様です。

 

そして先日、1棟マンションを専門に取り扱う不動産会社から

関西圏の中古1棟マンション(30戸)を2億3,000万円で購入されました。

 

B様の借入状況はと言うと、6件目を購入された段階で年収の

10倍を超えていましたが、1棟マンションは某銀行でフルローン

の借入をし、合計3億4,000万円となり、年収の34倍を超えました。

 

なぜB様は購入できて、A様は購入できなかったのでしょうか。

この2つのケースを比較してみます。

 

属性だけみると、A様の属性の方が融資には有利なように見えます。

 

実は区分と1棟とでは、収支や利回りの違いだけではなく、

貸付を行う金融機関が違うこともあり、借入の基準が大きく異なります。

 

区分の場合は通常、年収に対して6~8倍、枠を多く取っている

金融機関であれば10倍~12倍位というのが現状です。

 

一方1棟に関しては、20倍~30倍位、某銀行の言葉を信じるのならば

40倍位まで枠を取っている金融機関もありますので、区分を所有

していたとしても、その枠内に収まる、ということなのです。

 

そのためA様は、1棟物件であれば購入できるかもしれませんが、

区分を購入することは現実的に不可能、というわけです。

 

前述したように当初のA様のお考えでは、郊外の1棟物件

を購入後、リスク分散の手段として都心の区分を購入する、

という計画でしたが、それを変更せざるを得なくなってしまいました。

 

かたやB様は、「年金プラス家賃収入で現在の月収を確保したい。」

という目的で区分マンションを増やして来ましたが、マンション投資

を実践しているうちに、収益性の高い1棟物件にも興味を持ちはじめ、

無事1棟マンションのオーナーになれました。

 

先日お会いした際には、このようなことをおっしゃっていました。

「成功かどうかは分からないけど、キャッシュフローを増やすこと

ができたので、計画の変更が成功したのかもしれません。」

 

A様も、はじめに都心の区分マンションを購入したうえで

1棟物件を購入していれば、都心の区分と郊外の1棟、

異なる性質の物件を両方保有する、という目標を

比較的簡単に達成できたかもしれません。

 

当然、1棟を先に購入したからと言って、必ずしも区分が

買えないというわけではありません。

 

お客様の属性や物件の価格によって、

購入の有無は変わってきます。

 

1棟と区分、どちらも購入を検討したいという方は、

計画的に物件の購入とローンの組み方を考える必要

がありますので、信頼できる不動産会社を見つけ、

コンサルティングを受けることをおすすめします。

 

弊社のマンション投資セミナーでは、区分・1棟限らず、

様々な種類の不動産投資を実践されているマンションオーナーが

毎月登壇しています。

 

どの不動産に投資をするべきかについてもお話ししてくださいますので、

区分か1棟かで悩まれている方にはおすすめのセミナーです。

 

是非ご参加ください。

 

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