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マンション投資のポイント

2017年1月27日

不動産市場が大きく変化した2016年!2017年の気になる賃貸市場動向

新年明けて早1ヵ月が過ぎようとしています。

昨年は不動産市場を取り巻く環境が、大きく変化した年と言えます。

 

賃貸マーケットでは相続税対策として、

賃貸アパートが大量に供給されました。

 

一方で、消費税増税が延期されたことで駆け込み需要が

期待できなくなった新築マンション市場は、春以降に

新規供給が急速に減少しました。

 

また、2月中旬には金融機関の資金を市中に向けさせるために

マイナス金利が導入され、10月には、緊急措置的に中古住宅の

若年層の購入についての補助金事業が公表されました。

 

12月上旬に概要が公表された税制改正大綱では、節税目的の

超高層階購入の対策として、タワーマンションの階層ごとに

課税率を変更することも盛り込まれました。

 

以上から読み取れる2016年に共通するキーワードは、「景気刺激策」

「中古住宅流通の活性化支援策」および「不動産購入に関する不公平

感の是正」といったところでしょうか。

 

このような不動産市場を取り巻く環境や制度の変化は、

安定推移を続ける東京の賃貸市場にも影響を及ぼしました。

 

特に大きな影響を受けたのは、ファミリータイプの賃貸料です。

 

2015年1月時点で東京23区の平均月額賃貸料は134,462円

(50㎡換算の月額平均賃貸料:ホームズ調べ)でしたが、

2016年11月時点では169,992円にまで上昇しました。

 

上昇要因は、大手デベロッパーが新規分譲を控えた分、都心から近郊に

おいて自社で運営する賃貸物件を積極的に展開したこと、また相続税対策

として立地条件の良いエリアで賃貸物件を建設し、運用するケースが

増加したことなどにより、賃貸料が高水準である新規の賃貸物件の供給

が拡大し、平均賃貸料を押し上げたものと考えられます。

 

一方で、単身者向けの賃貸料は、2015年1月時点で東京23区の平均

月額賃貸料は89,696円(25㎡換算の月額平均賃貸料:ホームズ調べ)

でしたが、2016年11月時点では90,110円と、わずかな上昇に留まり、

賃貸料相場は安定して推移しています。

 

これは、単身者向けはファミリータイプとは異なり、新規の供給が

増えてもエリア毎にほぼ相場が固まっていること、また需要が堅調

であることが要因として挙げられます。

 

駅別の単身者向け賃貸料のランキングは以下の通りとなります。

 

【東京都賃貸マンション駅別月額賃貸料ランキング】

(30㎡未満/25㎡換算賃貸料:ホームズ調べ)

 

1位  永田町    166,968円

2位  東京     147,011円

3位  赤坂見附   141,970円

4位  虎ノ門    137,438円

5位  新御茶ノ水  130,242円

6位  明治神宮前  129,452円

7位  日比谷    128,100円

8位  表参道    126,240円

9位  内幸町    126,007円

10位  恵比寿    123,148円

11位  赤坂     122,940円

12位  渋谷     122,820円

13位  青山一丁目  122,415円

14位  桜田門    121,951円

15位  麹町     121,646円

16位  麻布十番   120,559円

17位  六本木一丁目 119,254円

18位  六本木    118,994円

19位  代官山    118,920円

20位  溜池山王   118,752円

 

当然のことながら、都心1等地の駅名が上位を占めていますが、

人気の商業地もワンルームマンションとしては高い水準の賃貸料

を維持していることがお分かり頂けると思います。

 

ファミリータイプに比べ安定した賃貸料相場を形成している

ワンルームマンション市場は、賃貸料の予想を立てやすく、

投資商品として中長期にわたり安定した運用が可能なものに

なっています。

 

2017年も、単身者向け賃貸料に関して、

大きな変動要因はないものと予想されます。

 

2016年の不動産市場の変化を簡単に振り返りながら、

賃貸料の変化についてご説明しました。

 

これらを参考に、2017年のマンション投資の

一考にして頂ければ幸いです。