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マンション投資のリスク

2016年10月14日

投資家は「金利上昇リスク」金融機関は「金利上昇メリット」

前回のコラムで低金利を活かした借り換えの事例をご紹介させて頂き、

不動産投資家にとって如何に現在が絶好の投資機会なのかを

お伝えさせて頂きました。

 

そこで今回のコラムでは、「金利上昇リスク」に焦点を当て、投資家サイド

から見た場合の「金利上昇リスク」と金融機関サイドから見た場合の

「金利上昇メリット」について、お伝えしたいと思います。

 

政府の超低金利政策により、各金融機関は収益力の低下を招かれ、

熾烈な融資先獲得競争を繰り広げています。

 

特に上場企業等の大口の法人融資は、金利競争が激しく、金利が非常に

低くなっているため、銀行にとって安全な融資先ではあるものの、収益

を取りにくい状況にあります。(ただし、貸出金額が多額になるために、

銀行の大きな収益源であることには間違いありません。)

 

その様な中、銀行は大口法人融資に比べて比較的金利を高めに設定でき、

担保も取れる不動産投資向けのローンや住宅ローンに注力するようになっています。

 

不動産投資向けローンは、優良な不動産業者と提携を結ぶことによって、

 

①物件の収益性が良好

②賃料および建物の管理が良質

③空室、金利上昇

 

により、不動産投資のキャッシュフローが赤字に陥ったとしても、給与収入等、

融資金の回収に懸念のない優良な属性の融資先に融資が可能であること

から、今や数多くの金融機関が取り扱いを行っています。

 

弊社としても、数多くの金融機関と提携を結び、

お客様に幅広いご提案をさせて頂いております。

 

以上の金融情勢が、不動産投資の昨今の過熱ぶりを後押ししているのは、

間違いのない事実です。金融機関の積極姿勢は、不動産投資家にとって

追い風なのは確かです。

 

しかし、金利上昇リスクをしっかりと頭に入れてローンを組まないと、

後々の失敗に繋がりかねません。

不動産投資家にとっての「金利上昇リスク」は、金融機関にとっては

「金利上昇メリット」になります。

 

正直に言って金融機関は、不動産投資家の「金利上昇リスク」を勘案して

融資をしているわけではない、と言っても過言ではないかもしれません。

 

金融機関にとっては、金利上昇により、収益は改善されますし、融資対象である

不動産投資のキャッシュフローが赤字に陥っても、それを給与収入等でカバーし、

返済可能な融資先にしか融資を行わないので、リスクは極めて低いと言えます。

 

一方で、インカムゲインを主な目的とする投資家にとっては、

金利上昇により、キャッシュフローが赤字に陥ったのでは、

その投資は失敗に終わることになってしまいます。

 

そこで仮に、不動産購入価格2,000万円、ローン金額は頭金なしの2,000万円、

金利2%、融資期間35年、月額家賃82,000円、管理費6,600円、

修繕積立金1,000円の条件でローンを組み、5年後に金利が1%および2%上昇

した場合のシミュレーションを見てみたいと思います。

 

【当初5年間の収支】

金   利:2%

返 済 額:66,252円

家   賃:82,000円

管 理 費: 6,600円

修繕積立金: 1,000円

毎月の収支: 8,148円

 

【5年後に金利が1%上昇した場合の収支】

金   利:3%

返 済 額: 75,570円

家   賃: 82,000円

管 理 費: 6,600円

修繕積立金: 1,000円

毎月の収支:▲1,170円

 

【5年後に金利が2%上昇した場合の収支】

金   利:4%

返 済 額: 85,574円

家   賃: 82,000円

管 理 費:  6,600円

修繕積立金:  1,000円

毎月の収支:▲11,174円

 

以上から分かるとおり、5年後に金利が1%上昇すれば、

月間収支は赤字に陥ってしまいます。

 

仮に2%上昇すれば、当然の様に赤字額は更に大きくなります。

 

不動産投資家の皆様にとって、この赤字は当然、意図するものではないでしょう。

ローンを組める方であれば、給与収入を得ていますから、返済に窮する額では

ないかも知れませんが、投資という観点から見れば、明らかな失敗になります。

 

一方、金融機関サイドから見れば、この程度の金利上昇であれば、

融資金の回収が焦げ付く可能性が低いと判断して融資していますし、

金利上昇によって、受け取る収益は拡大します。

 

投資家の皆様の「リスク」は、金融機関の「メリット」という、

相関関係にあるということになります。

 

では次に、同じ条件で、頭金を300万円投入し、ローン金額を1,700万円

とした場合のシミュレーションを見てみたいと思います。

 

【当初5年間の収支】

金   利:2%

返 済 額:56,314円

家   賃:82,000円

管 理 費: 6,600円

修繕積立金: 1.000円

毎月の収支:18,086円

 

【5年後に金利が1%上昇した場合の収支】

金   利:3%

返 済 額:64,234円

家   賃:82,000円

管 理 費: 6,600円

修繕積立金: 1,000円

毎月の収支:10,166円

 

【5年後に金利が2%上昇した場合の収支】

金   利:4%

返 済 額:72,738円

家   賃:82,000円

管 理 費: 6,600円

修繕積立金: 1,000円

毎月の収支: 1,662円

 

この場合、金利が上昇しても、収支は黒字を保つことができ、

自己資金の投入が、「金利上昇リスク」を回避するための有効策

であることがご理解頂けると思います。

 

この他に、「金利上昇リスク」を回避するための方法として有効なのが、

繰り上げ返済を行うことです。

 

毎月のプラスの収支を嬉しくなって使ってしまうのではなく、繰り上げ

返済の財源に充て、出来るだけ金利負担を軽くすることが重要になってきます。

 

金融機関によっては、繰り上げ返済手数料が無料の金融機関もありますので、

選択肢のひとつに入れることをおすすめします。

 

金利上昇のタイミングを読むのは非常に難しく、今般の経済情勢では早期に

金利が上昇する可能性は低いと思いますが、現在の超低金利が未来永劫続く

ことはないでしょう。

 

金融機関の融資に対する姿勢が積極的な時だからこそ、「金利上昇リスク」

を常に念頭に置いて、ローンを上手に使っていくことが重要です。

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