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マンション投資のポイント

2016年10月1日

マイナスだった収支がプラス6万円!?低金利の借り換えに成功!

あっという間に今年も残すところ3ヶ月となりました。

 

突然ですが、この9ヶ月間でフラット35の史上最低金利

が何回更新されたかご存知ですか?

 

借入期間15~20年が4回。

借入期間21~35年が5回!

 

ほぼ2ヶ月に1回のペースで史上最低金利を記録しています。

 

投資用住宅ローンの金利はというと、これも御多分に漏れずの

低金利で推移しています。

 

ここ最近では投資用マンションローンに新たに参入して来る

金融機関も増え、低金利競争が激化しているのが現状ですので、

不動産投資家にとってはまたとない絶好の投資機会になっています。

 

参考までに過去のソニー銀行の変動金利を並べてみました。

 

2011年1月 2.581%

2012年1月 2.475%

2013年1月 2.321%

2014年1月 2.199%

2015年1月 1.995%

2016年1月 1.975%

 

今年の9月時点では、10月31日実行分までに限りキャンペーン金利

が適用されるので、実質1.690%で借り入れすることができます。

 

このような経済情勢から最近では、借り換えのご相談を

頂くことが非常に増えています。

 

つい先日も、弊社のセミナーに参加された方から

このようなご相談が持ち込まれました。

 

『新築で購入した投資用不動産を3件所有しているのですが、

結婚して子供も産まれたことで独身時代に毎年やっていた

繰り上げ返済の資金が確保するのが難しくなり、収支もあまり

よくありません。追加購入を検討したくても所有状況を改善

しない限りできないようです。借り換えすることで融資枠を

広げることはできますか?』

 

このお客様は独身時代(当時32歳)に新築物件を3件購入された

そうで、現在は40歳。運用状況をお伺いしたところ、下記の

ような所有状況でした。

 

【物件①】平成20年購入 

借入金      1,810万円

ローン期間    35年

適用金利     2.975%

月々の返済    69,406円

管理費修繕積立金 9,900円

管理委託手数料  3,600円

家賃収入     83,000円

月々の収支(家賃―経費) +94円

 

【物件②】平成20年購入

借入金      1,7000万円

ローン期間    35年

適用金利     2.975%

月々の返済    65,188円

管理費修繕積立金 9,900円

管理委託手数料  3,600円

家賃収入     85,000円

月々の収支(家賃―経費) -6,312円

 

【物件③】平成25年購入

借入金      1,880万円

ローン期間    35年

適用金利     3.175%

月々の返済    74,200円

管理費修繕積立金 8,710円

管理委託手数料  3,600円

家賃収入     83,000円

月々の収支(家賃―経費) -3,510円

 

トータル収支       -9,111円

 

平成20年に購入されている物件①と②の金利を今の金利と比べると

随分高く感じますが、当時はこの金利が一般的な金利でした。

 

物件③に関しては、当時の年収と物件①と②の借り入れの状況から、

金利の高い金融機関からの融資を受けるしか選択肢がなかったそうです。

 

また、ご相談の段階でお伺いしていた繰上げ返済によって、

物件①の残債は約710万円まで圧縮されていました。

 

繰上げ返済によってローン返済が進んでいたこと、そして物件①の

購入時よりもご年収が上がっていたことで融資枠が広がっていたため、

物件①の購入時には利用することが出来なかった(融資開始していなかった)

ソニー銀行への借り換えのご提案を行いました。

 

借り換え後のご運用状況は下記の通りとなります。

 

【物件①】

借入金      710万円

ローン期間    27年

適用金利     1.65%(2年固定)

月々の返済    27,170円

管理費修繕積立金 9,900円

管理委託手数料  3,600円

家賃収入     83,000円

月々の収支(家賃―経費) +42,330円

 

【物件②】

借入金      1,550万円

ローン期間    27年

適用金利     1.65%(2年固定)

月々の返済    59,316円

管理費修繕積立金 9,900円

管理委託手数料  3,600円

家賃収入     85,000円

月々の収支(家賃―経費) +12,184円

 

【物件③】

借入金      1,840万円

ローン期間    33年

適用金利     1.65%(2年固定)

月々の返済    61,598円

管理費修繕積立金 8,710円

管理委託手数料  3,600円

家賃収入     83,000円

月々の収支(家賃―経費) +9,092円

 

トータル収支       +63,606円

 

マイナスだった収支が+63,606円まで改善されました。

 

金利一つでここまで収支が変わるのです。

 

借り換えにあたり、以前借入れをしていた金融機関の抵当権の抹消費用や、

新たに借入をする金融機関のローン手数料と抵当権設定費用の約110万円

の費用が掛かりましたが、お客様はこれで家計に影響なく繰り上げ返済を

進めることが出来ると大変喜ばれていました。

 

この借り換えが成功した要因として、ご年収が上がり、借入枠自体が

広がっていた点が一つ挙げられますが、収支改善に大きく影響したのは

やはり、計画的な繰り上げ返済によって借入残債が少なくなっていたことです。

 

その後お客様は追加購入にも成功し、

これからも繰上げ返済に慢心して行くとのことでした。

 

「ご利用は計画的に」

 

良く耳にするフレーズですが、

不動産投資も「計画的」に運用していくことが重要ではないでしょうか。

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