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マンション投資の注意点

2016年9月2日

トラブル防止策となるか!?家賃保証減額リスクの説明が義務化!

昨日9月1日、賃貸住宅管理業者登録制度の規定と

業務処理準則が改正され、貸主への重要事項説明が

実務経験6年以上または賃貸不動産経営管理士の資格者

のみとなり、サブリースの家賃保証減額リスクの説明が

義務化されました。

 

但し、実務経験者の設置と重要事項説明に関する規定は、

2018年6月30日まで経過措置が設けられています。

 

サブリース契約におけるトラブルが後を絶たない現状から、

国土交通省は今回の義務化を決めましたが、その対象は

賃貸住宅管理業者登録制度に登録している3,735社で、

全国約3万2千社ある賃貸管理会社の約1割です。

 

弊社のグループ会社であり賃貸管理会社のシイ・アイ・シー

も賃貸住宅管理業者登録制度に登録しています。

 

恐らく今回の法改正を皮切りに、トラブル防止策と

なるような法改正をどんどん行っていくのではないか

と考えられます。

 

そこで今回は注意喚起を含め、改めてサブリースの

家賃減額リスクについてお伝えいたします。

 

※下記コラムも併せてお読み頂けると、サブリースについて

の理解をより深めて頂けると思いますので、是非ご一読ください。

「その契約ちょっと待った!~サブリース契約の甘い罠~」

http://www.rebax.co.jp/2014/10/a-24/

 

まずこの保証サービスは通常、「サブリース」や「家賃保証」と

言われ、土地の所有者が建てたアパート・マンションや不動産会社

が販売する一棟ものや区分マンションなどを業者が一括で借上げ、

入居者の有無に関わらず一定の額を毎月所有者に支払うサービスです。

 

一見すると非常に優れた保証サービスですが、

「全室一括借上」「長期家賃保証」などの保証内容について、

安定した家賃収入を長期に渡って保証するかのように謳い、

数年後に保証家賃の減額をするなどのトラブルが後を絶ちません。

 

このトラブルに特に見舞われやすいのが、不動産会社の営業マン

から声を掛けられ、受動的に不動産投資をスタートさせてしまった方です。

 

実はサブリースシステムの契約書には、「保証家賃の減額」に

関する条文が必ずと言って良い程記載されています。

 

記載はされていますが、それを説明する義務がない。

それがこのサブリース契約の問題点です。

 

不動産の取引において不動産業者は、取引に関する様々なリスク

の説明を義務付けられていますが、サブリース契約については

その限りではありませんでした。

 

なぜなら、所有者が個人であったとしても、その不動産を所有

する大家さんであり、その不動産を貸し出して家賃収入を得る

不動産事業者と見なされているからです。

 

そして、建物全体やマンションの一室を一括で借り上げ、賃貸を

付けて利益を上げる不動産事業者との取引は、対等な業者間取引

とみなされていたからです。

 

しかし、実態はそうではありません。

 

最近では、個人の大家が契約時に『30年間一括借り上げ保証です。』

と、いかにも30年間同じ家賃が保証されているかのような謳い文句

にも関わらず、数年後に「家賃相場より高いので保証額を下げます。

承諾できないのであれば保証契約を解除させてください。」と言われる

ケースや、「30年間一括借上げで4年目以降は2年毎に原則家賃を

3%上げます。」との説明で、億単位の借入をしてアパートを建てた

ものの、一度も家賃が上がらず、逆に家賃を減額された挙句、数年後

には保証契約を含めた賃貸管理の解除を一方的にされた、などの事例

が日本住宅性能検査協会に報告されています。

 

当社のセミナーに参加される方でも、サブリース契約において

「家賃の見直しが入る」という認識を持っていない方も少なくありません。

 

サブリース契約書を確認させて頂くと、確かに家賃保証の契約期間は

30年となっていますが、家賃の金額については、今の家賃が30年間

保証されるとはどこにも記載されていません。

 

保証額は数年に一度見直しが入り、その金額に納得できない場合は

保証を解除する旨の条文が入っていることがほとんどです。

 

当社ではご契約の際に、家賃や物件価格、金利の変動リスクなど

不動産投資におけるリスクの説明書を、契約の形態に関わらず

必ず発行させて頂き、ご署名とご捺印をいただいています。

 

また金融機関によっては、金利の変動リスクについて理解している

旨の同意書を提出しなければ、融資をしない金融機関もあります。

 

冒頭でお伝えいたしましたが、今回の規制の対象となる業者は、

国土交通省の任意登録制度に参加する3,735社で、大手と言われ

ているところの大半は含まれますが、全国3万2千社ある賃貸管理

業者の約1割です。

 

このトラブルを防ぐにあたって、今後は家賃保証減額の説明義務は

全賃貸管理業者に課されることが必須となると思いますが、

ご本人が契約内容をよく理解することも重要です。

 

契約書には必ず目を通し、内容が分かりづらい条文があれば

遠慮せずに聞き、納得をしたうえで署名・捺印をしてください。

 

そして、家賃が下がるのか上がるのかを推測することは出来たとしても、

絶対にそうなるとは誰にも断言の出来ないことです。

もしそのような説明を受けた場合は一旦踏み止まり、

冷静に判断してください。

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