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マンション投資の注意点

2016年5月20日

利回りだけじゃない!?築浅物件と築古物件の収支は購入方法次第!

先日、セミナー後の個別相談でこのようなご質問を頂きました。

 

「築浅物件と築古物件、どちらを購入するべきでしょうか?」

 

一般的に、築浅物件は居室が広めで設備も充実している分、

価格が高額で利回りが低く、築古物件は価格が安価な分、

利回りは高くなりますが、居室は狭めで設備が劣ります。

 

この一般論だけでそれぞれの特徴を捉えると、

どちらの物件を購入するべきなのかを悩むのは当然だと思います。

 

そこで今回は、築浅と築古ともにローンを利用して購入した場合と、

築古は現金で、築浅はそれ相当の自己資金を投下した場合とで、

収支にどれくらいの差が出るのかを切り口に、それぞれの特徴を

捉えていきたいと思います。

 

新宿区のなかでも特に人気のある、神楽坂周辺に立地する

物件A(築古)と物件B(築浅)で比較してみます。

 

物件A(仲介)—————————————————–

昭和63年築 ・ 19.25㎡ ・ 3点ユニット 

家賃  :60,000円

管理費 :8,380円

積立金 :5,590円

物件価格:11,000,000円

表面利回:6.54%

実質利回:5.02%(管理費・積立金のみ控除)

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物件B(売主)—————————————————–

平成15年築 ・ 23.83㎡ ・ 風呂トイレ別 ・ 独立洗面台付

家賃  :102,000円

管理費 : 7,000円

積立金 : 1,400円

その他 : 1,050円(インターネットサービス費)

物件価格:24,000,000円

表面利回:5.10%

実質利回:4.62%(管理費・積立金・その他のみ控除)

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まず、AとBそれぞれローンを組んで購入したとします。

 

物件Aは築28年の仲介物件ですので、

利用できる金融機関がかなり限られてしまいます。

 

今回はそのなかでも、融資期間が比較的長期で組める

金融機関で計算してみます。

 

物件A(仲介)—————————————————–

(ローン条件)

融資期間:27年 

金利  :2.85% 

融資金額:10,900,000円

(自己資金)

頭金   :100,000円

 

登記費用等:400,000円 

仲介手数料:421,200円 

合計   :921,200円

 

毎月の返済額: 48,267円 

手取家賃  : 46,030円 

毎月の収支 :▲2,237円

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物件Bは築浅物件の売主物件ですので、

金融機関の選択肢が幅広く取れます。

 

今回は、金利の一番低い金融機関で計算してみます。

 

物件B(売主)—————————————————–

(ローン条件)

融資期間:35年

金利  :1.69%

融資金額:23,900,000円

(自己資金)

頭金   :100,000円

登記費用等:500,000円 

合計   :600,000円

 

毎月の返済額:75,422円 

手取家賃  :92,550円 

毎月の収支 :17,128円

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AとBの収支を見比べてみると、毎月19,365円、

年間232,380円、利回りが低いBの収支がAを上回りました。

 

なぜこのような結果になるのでしょうか。

 

実はこれ、融資を受ける金融機関からの調達資金が起因しています。

 

築古物件に比べ築浅物件は、融資期間を長く組めるうえに、

金利は1%以上も低金利で融資を受けることができるので、

月々の返済額を抑えられ、収支が良い状態で所有できているのです。

 

次に、物件Aを現金で購入する場合と、それと同額の現金を

利用して物件Bをローンで購入する場合とを比較してみます。

 

物件A(仲介)—————————————————–

物件価格 :11,000,000円 

登記費用 :  200,000円 

仲介手数料:  421,200円

合計費用 :11,621,200円 

手取家賃 :  46,030円

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使った自己資金、11,621,200円に対する手取家賃の年間利回りは

4.75%(46,030円×12ヶ月÷11,621,200円×100)です。

 

物件B(売主)—————————————————–

11,621,200円-500,000円(登記費用)=11,121,200円

1,110万円を頭金として、1,290万円のローンを組んだとします。

 

毎月の返済額:40,709円 

手取家賃:  92,550円 

毎月の収支: 51,841円   

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使った自己資金に対する年間利回りは

5.35%(51,841円×12ヶ月÷11,621,200円×100)です。

 

こちらの試算でも、Bの利回りの方が高くなりました。

 

今回は現在売りに出ている仲介物件と、当社で過去に販売した

売主物件を比較してみましたが、全ての物件が上記計算の

ようになるわけではありません

 

しかし、物件の購入形態や使う自己資金、資金の調達方法などに

よっては、利回りが収支面でアドバンテージを持つとは限りません。

 

状況次第では、利回りの低い物件であったとしても、

結果的には良い収支が出る可能性は十分にあります。

 

融資を利用して物件の購入を考えられる方は、使える金融機関や

使える自己資金、それに対してどのくらいの収支が出てくるのかを

含めて、十分に検討をしたうえで物件選定をされてはいかかでしょうか。

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