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マンション投資の注意点

2016年1月15日

リノベーション物件を購入するなら入居者目線と出口戦略を忘れずに!

新年明けましておめでとうございます。

新しい年を迎え、皆さまはどのようにお過ごしでしょうか?

本年も引き続き、皆様のお役に立てるような情報発信を行っていきたい

と思いますので、宜しくお願い致します。

 

さて、昨年末のお話しになるのですが、リノベーション物件を検討されている

お客様が当社にセカンドオピニオンを求めて来社されました。

 

その方が購入しようとしている物件の詳細をお伺いし、

築年数による資産評価や郊外の立地、奇をてらった間取りであること

などについて、私共なりの目線でアドバイスをさせていただきました。

 

結果、お客様はその物件の購入を見送られました。

 

新築・中古の区分や1棟もののマンションなどのリスクは、書籍やセミナー、

ネット情報でよく取り上げられますが、リノベーション物件のリスクに関する

情報は少ないように感じます。

 

そこで今回は、リノベーション物件のリスクについて

考察してみたいと思います。

 

まず、「リノベーション」と聞くと『「リフォーム」とどう違うの?』

というご質問をよくいただきます。

 

この二つの単語について明確な違いは無く、「リノベーション物件」として

売りに出されれば「リノベーション物件」になります。

 

不動産業界のなかでは、

 

リフォーム:老朽化や壊れている部分を新築時に近い状態に戻す

リノベーション:新築時よりも機能を高め、付加価値をつける

 

が定着しつつあります。

 

そのため、リノベーション物件を取り扱っている不動産会社は、

経年劣化した物件に付加価値を付け、賃料が高く取れる状態に

して販売することを生業としています。

 

築年数を経た物件をリノベーションし、築年数に劣らない価値を与えられ

ている物件はたしかに魅力的です。社会的にも有意義なことだと思います。

 

しかし、リノベーションの仕組み、如いては不動産の資産価値基準などを

しっかりと理解したうえで検討を進めなければ、思わぬ落とし穴があった!

なんてことにもなりかねません。

 

例えば、リノベーション専門会社が物件を仕入れ、数百万円かけて

リノベーションし、付加価値をつけて物件を販売したとします。

 

その付加価値を重視する投資家が大多数を占めていれば、その物件の価値は

妥当かもしれませんが、リノベーションを施していない他の部屋と比較した

場合、割高に感じる投資家もいるでしょう。

 

投資家によっては、安く購入して自らリフォームを手掛けた方が

コスパが良いと考える方もいるでしょう。

 

となると、いざその部屋の出口を考えた場合、自分と同じ価値観を

共有して、同じような価格で買ってくれる投資家が現れるまで売れない、

という事態に陥りかねません。

 

リノベーション物件を取り扱っている不動産会社の物件情報などを見ると、

都心から離れた郊外のエリアが中心であったり、都心の知名度が高い駅

の物件があったとしても、駅から遠いなど、物件の立地条件が劣るものが

多いのが気になるところです。

 

築10年の物件を購入すると、10年後に売る際には築20年、

現時点で築30年であれば、10年後には築40年です。

 

立地条件で劣る築40年の物件に、どれだけの資産価値を、見出せるのか?

見出す人がいるのか?このような視点の比重が大きくなります。

 

賃貸するうえでも注意が必要です。

 

例えば、お洒落なカフェ風の部屋がリフォーム物件として売りに出ていたとします。

 

一見するとすごくお洒落で、これだけ綺麗なら入居希望者が殺到しそうだ!

と思われるかもしれません。

 

このような部屋に対して、一定数の需要があるのは間違いないようです。

しかし、重要なのは「一定数の需要がある=一定数の需要しかない」

という点です。

 

これは、築古で立地条件の劣るお洒落な部屋に、相場よりも高い賃料を

支払う入居者はそう多くはないということです。

 

「ヴィンテージマンション」と言われるような、都心好立地で、当時としては

最高水準で施工されている物件であれば、リフォームをしっかり行うことで

入居者も見つかりやすくなるかもしれません。

 

入居者の感性だけに訴える様なリノベーション物件は、貸すときも売るときも

「価値観の同調者」が対象となり、ローンなど、他の面も含めて不利な状況

に陥る可能性がありますので、十分注意が必要です。

 

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