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不動産の基礎知識

2014年1月24日

不動産の基礎知識~管理費編~

今回は管理費について、ご説明いたします。

 

管理費とは建物管理会社に支払うお金です。

管理費から管理人の給料、マンションの清掃用具、共用部分の電球費用等

を支払っています。

 

管理費は共用部分の設備やマンションの管理形態等により異なります。

また、管理費と併せて修繕積立金も支払います。修繕積立金に関しては別

のコラムにてご説明いたします。

 

当然、毎月の管理費や修繕積立金が安ければ、毎月の収支や利回りは高く

なります。ただ、極端に安すぎる物件には注意が必要です。管理費が安い

物件は管理が劣悪の恐れがあります。

 

上述したように、管理費からマンション共用部分の清掃等が行われていま

すので、管理費が安いという事は管理も疎かになっている可能性も有ります。

重要事項に係る調査報告書やマンションを見に行き、しっかりと管理がさ

れているか確認しましょう。

 

また賃貸管理を委託する場合には、管理委託手数料が発生します。管理委

託手数料は賃貸管理会社により異なります。

弊社グループ会社シイ・アイ・シーの場合は一戸当たり3,500円となります。

※消費増税に伴い、平成26年4月~3,600円/月となります。

 

管理委託手数料を支払うことにより、入居者の募集・家賃の徴収・退室時

の立会い等のオーナー業務を賃貸管理会社が代行して行います。

 

ちなみに、入居者が支払う管理費(もしくは共益費)は、オーナーが支払う

管理費とは全くの別物となります。入居者が支払う家賃は家賃と管理費の

合算となります。その内訳はオーナーが自由に決めることが出来ます。

例)①賃料87,000円(家賃80,000円、管理費7,000円)

  ②賃料87,000円(家賃79,000円、管理費8,000円)

 

①、②共に手取家賃は87,000円ですが、礼金や更新料は①の場合は80,000円、

②の場合は79,000円となります。(礼金や更新料は家賃を基準に算出します)

またインターネット上で7万円台の家賃で部屋を探している方には②は検索され

ますが、①は検索されません。

 

入居者が支払う管理費というのは、あくまで家賃の一部となりますので、

オーナーが支払う管理費と混同されない様ご注意ください。

 

管理費はマンション経営を行う上で必ず発生するランニングコストです。

安ければ利回り等の見た目は良いですが、建物の資産価値が下落しやすく、

長期的にはマイナスとなります。

 

利回りを重視してマンション経営を考えている方も、管理が疎かな物件を

購入してしまえば、資産価値は低くなり、入居者需要も弱くなり、入居者

がきまらず家賃が入ってこない、もしくは家賃をかなり下げるという事に

なってしまい、当初の利回りが取れない本末転倒の形となってしまいます。

 

数字だけに惑わされずに、しっかりと管理が行われているのか、

管理費等の金額や家賃設定は適正か等をチェックするようにしてください。

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